Il problema casa

Per trovare una sistemazione a Padova durante il percorso universitario gli studenti hanno la possibilità di trovare alloggio nelle residenze universitarie, che possono essere private o dell’ESU, ovvero l’Ente per il diritto allo Studio. Per ottenere un alloggio di questo tipo, bisogna presentare domanda all’Esu di Padova nel mese di agosto, dopo l’uscita del bando, se si soddisfano i requisiti richiesti (per info: www.esu.pd.it/it/Pagine/Servizi/Diritto%20allo%20Studio/Concorsi/concorso-alloggi.aspx). Per i borsisti, l’alloggio è gratuito con una decurtazione minore dalla borsa. Troppi pochi studenti ne fanno domanda, rispetto a quanti ne avrebbero diritto! Purtroppo, questi alloggi spesso mancano di aule studio, di laboratori multimediali e di spazi ricreativi.

Fare l’università per molti di noi vuol dire essere anche degli “studenti fuori sede” e doversi quindi confrontare con l’annoso problema dell’affitto. Attraverso i giornali immobiliari, gli annunci in facoltà, gli amici, i gruppi universitari su Facebook o i siti specializzati nella ricerca della casa, si riescono a trovare molteplici soluzioni. È bene quindi stare attenti: constatiamo infatti come anche a Padova il problema degli “affitti in nero” coinvolga una fetta assolutamente maggioritaria degli alloggi affittati ad universitari. Abitare una casa senza contratto per noi studenti può rappresentare un grandissimo rischio, in quanto tale situazione ci pone alla mercé dei padroni di casa. È per questo che Studenti Per Udu Padova, da sempre, si batte per il superamento del proliferare di queste situazioni. Il principale motivo per cui il proprietario evita di stipulare un contratto consiste solitamente nel voler nascondere al fisco i guadagni derivanti dall’affitto, per poter così evitare di pagare le tasse previste. Per superare tale situazione, il Comune di Padova assieme alle associazioni degli inquilini, proprietari e studenti ha predisposto dei modelli contrattuali specifici per gli studenti universitari, incentivandoli anche tramite contributi sulle imposte. In questo modo, da un lato gli studenti sono tutelati in quanto i loro diritti di inquilini risultano dal contratto stipulato, dall’altro i proprietari sono incentivati ad emergere dal nero grazie alle agevolazioni fiscali. Per qualsiasi informazione sui contratti standard per studenti, o se avete bisogno di un consiglio tecnico o di assistenza per stipulare e rinnovare un contratto d’affitto, non esitate a contattarci!

Il contratto libero

Questo contratto ha una durata di 4+4 anni. Alla fine del quarto anno il proprietario può non rinnovare il contratto se presenta delle valide motivazioni (necessità abitativa, edificio gravemente danneggiato…) mentre l’inquilino può recedere il contratto in qualsiasi momento comunicandolo al proprietario con un preavviso di almeno 6 mesi o minore (2 o 3 mesi) se previsto dal contratto.

Il contratto concordato

Questo contratto ha una durata di 3+2 anni (o 4+2, o 5+2 etc.). Allo scadere dei primi 3 anni (o 4, o 5…) il proprietario può disdire il contratto se presenta delle valide motivazioni; l’inquilino, anche in questo caso, può recedere in qualsiasi momento con un preavviso di almeno 6 mesi o minore (2 o 3 mesi) se previsto dal contratto.

Il contratto transitorio

Questo contratto ha una durata massima di 18 mesi ed è previsto per soddisfare esigenze particolari degli inquilini (contratto di lavoro a termine, necessità di assistenza ai familiari…). Queste esigenze devono essere indicate nel contratto in maniera specifica e documentate, nel caso contrario il contratto si trasformerà in un contratto libero della durata di 4+4 anni. Tra le esigenze transitorie non è possibile indicare la frequenza di un corso universitario, per quello esiste l’apposito contratto transitorio per studenti universitari.

Il contratto transitorio per studenti universitari

Questo contratto ha una durata che va da 6 fino a un massimo di 36 mesi. Una volta scaduto il contratto, questo si rinnova automaticamente per la medesima durata a meno che l’inquilino decida di recedere. Il preavviso di recesso deve essere comunicato al proprietario tramite lettera raccomandata da inviarsi almeno 3 mesi prima del rilascio dell’appartamento. Il proprietario, invece, non può recedere prima della scadenza del contratto.

Il contratto è intestato a un solo studente anche se nell’abitazione sono presenti altri studenti

Questa tipologia di contratto mette dalla parte del torto lo studente intestatario, specialmente se nel contratto non è specificato che nella casa ci saranno altri inquilini, né chi questi siano e come paghino l’affitto. Infatti, in questa situazione lo studente intestatario diviene per la Legge un trasgressore, che subaffitta altre stanze agli studenti. Dunque, la legge se la prende con l’intestatario anziché col proprietario di casa, anche perché dai pagamenti potrebbe risultare l’unico soggetto pagante.

Il contratto è intestato a un genitore di uno degli studenti che abitano la casa

Questo tipo di patto può essere facilmente usato dal proprietario di casa come arma contro l’inquilino: infatti si potrebbe accusare il genitore di subaffittare stanze al figlio e agli altri studenti che sono nella casa, e con la minaccia di una sanzione potrebbe spingere gli inquilini ad andarsene dall’abitazione.

L’emergenza sanitaria lascia invariati gli obblighi derivanti dal contratto di locazione, il locatore e il conduttore sono tenuti a rispettare gli impegni contrattuali. 

Pertanto, in assenza di un apposito provvedimento governativo lo studente-inquilino è sempre tenuto a versare regolarmente il canone e le spese accessorie. Il mancato puntuale pagamento fa sì che lo studente si trovi “in mora”. Sconsigliamo quindi di sospendere unilateralmente il versamento del canone e consigliamo di seguire le indicazioni di seguito riportate: 

NUOVI ACCORDI TRA LE PARTI 

Per evitare contenziosi giudiziari si può ricorrere alla stipula di un nuovo accordo scritto, da far firmare al locatore. Le parti possono infatti convenire liberamente una serie di modifiche condivise in conseguenza alla situazione emergenziale per una durata temporanea, fermo restando che alla fine del periodo concordato, tutto tornerà come prima. 

Una prima indicazione consiste nella richiesta di dilazione dei pagamenti, cioè nell’accordo per la rateizzazione in più mensilità delle somme maturate al fine di alleggerire temporaneamente il peso economico. 

Una seconda possibilità è rappresentata da una proposta di rinegoziazione del canone, la quale consiste nel richiedere al locatore una riduzione dell’affitto mensile in un’entità che è da concordare tra le parti. 

Questa possibilità non è sancita da un meccanismo che obbliga automaticamente il locatore ad accettare, neppure nell’ipotesi che l’inquilino decidesse di riconsegnare l’appartamento oppure sia impossibilitato a tornarci. Però, nel momento in cui il locatore aderisce alla richiesta dell’inquilino e diminuisce l’affitto, la relativa tassazione sarà riferita al canone ridotto e non a quello intero. Una volta sottoscritto l’accordo, sarà necessario che venga registrato presso l’Agenzia delle Entrate con il modello 69, esente da imposte e bolli. 

Una terza possibilità è quella della risoluzione anticipata consensuale del contratto di locazione, in questo modo le parti concordano la chiusura definitiva del rapporto, con effetto immediato oppure a decorrere di una certa data. Per avere validità legale e costituire una garanzia, la stesura dell’accordo intercorso deve avvenire in forma scritta e il locatore dovrà poi procedere a comunicare l’avvenuta risoluzione all’Agenzia delle Entrate tramite l’apposito modello RLI, senza alcun onere. 

Un’ultima modalità, prevista nel caso in cui lo studente abbia sottoscritto un contratto a “canone libero” di 4+4 anni, prevede la possibilità di richiedere al locatore la trasformazione in contratto a canone concordato, “transitorio” o “per studenti”. La trasformazione non esclude una contemporanea richiesta di riduzione del canone, ancor più motivata dalle consistenti agevolazioni fiscali riservate ai contratti “agevolati”.

RECESSO UNILATERALE

Il conduttore ha pur sempre la facoltà di recedere dal contratto per “gravi motivi”, con preavviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata o PEC, rispettando quanto concordato nel contratto per il termine minimo, fissato generalmente a 6 o 3 mesi. 

I “gravi motivi” comprendono avvenimenti determinati da fatti estranei alla volontà dell’inquilino, di natura imprevedibile e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, per cui diviene eccessivamente gravosa la prosecuzione del contratto di locazione. La pandemia Covid-19 costituisce una valida giustificazione per esercitare la facoltà di recesso. 

 

Ricordiamo che le comunicazioni vanno sempre inoltrate al locatore anche se il rapporto viene gestito da un’Agenzia immobiliare. Quando si comunica con il locatore è importante che si esponga con chiarezza il tipo di richiesta che si sta inoltrando, argomentando adeguatamente le motivazioni, nell’ottica di una corretta impostazione che richiede l’apertura di un dialogo costruttivo. Inoltre, va ricordato che è sempre indispensabile formalizzare l’accordo in un apposito documento sottoscritto dalle parti, interloquendo all’occorrenza via e-mail per le discussioni preliminari e tramite PEC o raccomandata con ricevuta di ritorno per l’atto conclusivo.